Die Bewertung von Immobilien im Privatvermögen spielt eine zentrale Rolle bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer. Vorsorglich sollte stets ein Gutachten eines öffentlich anerkannten Sachverständigen eingeholt werden. Wie aber, wenn Finanzamt und Gericht die Feststellungen des Gutachters ablehnen. Dazu gibt es nun ein interessantes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Beschl. v. 4.8.2026 – II B 87/25):

1. Sachverhalt
Der Kläger war Erbe zweier gemischt genutzter Grundstücke. Für die Erbschaftsteuer reichte er beim Finanzamt zwei Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein. Diese ermittelten zum Todestag des Erblassers folgende Verkehrswerte:
– Grundstück 1: 210.000 €
– Grundstück 2: 305.000 €
Das Finanzamt ermittelte dagegen nach dem Ertragswertverfahren gemäß §§ 179, 182 ff. BewG Werte von 290.834 € bzw. 405.006 €.

Die Gutachten berücksichtigte das Finanzamt nicht, weil der Kläger die Grundstücke rund neun Monate nach dem Bewertungsstichtag für insgesamt 900.000 € verkauft hatte. Auf Grundstück 1 entfielen 380.000 €, auf Grundstück 2 entfielen 520.000 €.

Der Kläger machte geltend, dass die Gutachten konkrete Grundstücksmängel und Sanierungspositionen berücksichtigt hätten, die bei der Bewertung nicht unberücksichtigt bleiben dürften.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage ab. Es vertrat die Auffassung, dass ein tatsächlich erzielter Kaufpreis regelmäßig den zuverlässigsten Anhaltspunkt für den gemeinen Wert darstelle und deshalb gegenüber dem Sachverständigengutachten maßgeblich sei.

2. Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.

Er begründete dies im Wesentlichen mit folgenden Erwägungen:

a) Sachverständigengutachten sind grundsätzlich geeignete Nachweismittel (§ 198 Abs. 2 BewG).

Ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen ist regelmäßig geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, sofern es ordnungsgemäß erstellt wurde und den einschlägigen Bewertungsvorschriften entspricht.

Das Gericht muss sich mit dem Gutachten inhaltlich auseinandersetzen. Ist es plausibel und fachlich nachvollziehbar, ist ihm grundsätzlich zu folgen.

b) Fehlerhafte Einzelpositionen rechtfertigen keine vollständige Zurückweisung.

Selbst wenn ein Gutachten nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen entspricht, darf es nicht ohne Weiteres insgesamt unberücksichtigt bleiben.

Beispielsweise gilt: Ist ein bestimmter Abschlag nicht hinreichend begründet, ist grundsätzlich nur dieser Abschlag zu streichen. Andere nachvollziehbare Bewertungspositionen bleiben davon unberührt.

Vorhandene Lücken dürfen Finanzamt und Finanzgericht selbst schließen, soweit dies im Rahmen der üblichen Beweiswürdigung ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger möglich ist.

Das Gericht muss insbesondere begründen, weshalb es von der Auffassung des Sachverständigen abweicht.

c) Ein höherer Kaufpreis verdrängt das Gutachten nicht automatisch.

Besonders wichtig ist die Auslegung des § 198 Abs. 3 BewG.

Danach kann ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Nach Auffassung des BFH gilt diese Vorschrift jedoch ausschließlich für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.

Ein höherer Kaufpreis darf deshalb nicht dazu verwendet werden, einen höheren als den nach §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelten Grundbesitzwert anzusetzen.

Der BFH unterscheidet damit ausdrücklich zwischen dem Nachweis eines niedrigeren Werts und der Heranziehung eines höheren Kaufpreises.

d) Verletzung der gerichtlichen Sachaufklärungspflicht.

Das Finanzgericht hatte weder die konkreten Mängelfeststellungen des Sachverständigen ausreichend gewürdigt noch begründet, weshalb die entsprechenden Wertabschläge nicht anzuerkennen seien.

Damit verletzte es seine Verpflichtungen aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO (Amtsermittlungsgrundsatz) und § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO (Berücksichtigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens).
3. Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung stärkt die Position von Steuerpflichtigen, die im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen niedrigeren Grundstückswert nach § 198 BewG nachweisen wollen.

Sie stellt klar, dass ein tatsächlich erzielter Kaufpreis nicht ohne Weiteres Vorrang vor einem Sachverständigengutachten hat. Insbesondere darf ein Gutachten nicht allein deshalb verworfen werden, weil ein späterer Verkauf einen höheren Erlös erbracht hat.

Entscheidend bleibt vielmehr eine sachgerechte, auf den jeweiligen Bewertungsstichtag bezogene Wertermittlung.
4. Empfehlung für Rechtsratsuchende
Ich empfehle, bei der Feststellung von Grundbesitzwerten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer folgende Vorgehensweise:

a) Frühzeitig ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einholen: Bereits im Feststellungsverfahren sollte ein Gutachten nach § 198 Abs. 2 BewG vorgelegt werden. Auf die Qualifikation des Sachverständigen und die Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsgrundsätze ist zu achten.

b) Grundstücksmängel umfassend dokumentieren: Insbesondere Sanierungsbedarf, Instandhaltungsrückstände, Baumängel, Feuchtigkeitsschäden, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten und sonstige wertmindernde Umstände sollten konkret festgestellt und möglichst durch Fotos, Kostenvoranschläge und weitere Belege nachgewiesen werden.

c) Bewertungsstichtag beachten: Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse am Todestag bzw. am Schenkungsstichtag. Spätere Veränderungen müssen berücksichtigt bzw. von den damaligen Verhältnissen abgegrenzt werden.

d) Pauschale Ablehnungen angreifen: Erkennt das Finanzamt das Gutachten nicht an, sollte konkret verlangt werden, dass es sich mit den einzelnen Bewertungspositionen auseinandersetzt. Eine pauschale Berufung auf einen späteren höheren Verkaufspreis genügt nicht.

e) Im Einspruchs- und Klageverfahren substantiiert (detailliert begründet) vortragen: Die einzelnen Wertansätze, Abschläge und Mängelfeststellungen des Sachverständigen sollten ausdrücklich herausgearbeitet werden. Bei fachlichen Streitfragen kann eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen sinnvoll sein.

Besonders wichtig: Auch wenn eine Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag zu einem deutlich höheren Preis verkauft wird, ist damit der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten nicht automatisch widerlegt. Der höhere Kaufpreis darf nach der ausdrücklichen Aussage des BFH nicht dazu führen, dass ein höherer als der gesetzlich ermittelte Grundbesitzwert angesetzt wird.

Fazit: Das Urteil ist für Erben und Beschenkte, die mit hohen steuerlichen Grundstücksbewertungen konfrontiert sind, von erheblicher praktischer Bedeutung. Es stärkt die Bedeutung qualifizierter Verkehrswertgutachten und setzt einer schematischen Bevorzugung tatsächlich erzielter Kaufpreise klare Grenzen.

Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien, vermieteten Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Grundstücken sollte deshalb geprüft werden, ob sich durch ein fundiertes Gutachten nach § 198 BewG eine erhebliche Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage erreichen lässt.