Ein Nießbrauch ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1030 ff. BGB) geregeltes Nutzungsrecht. Er erlaubt einer Person (dem Nießbraucher), eine Sache oder ein Recht umfassend zu nutzen, obwohl sie nicht Eigentümer ist. Der Eigentümer bleibt rechtlicher Inhaber, darf die Sache aber nur eingeschränkt verwenden, solange der Nießbrauch besteht.
Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?
Wird ein Nießbrauch an einer Immobilie bestellt, darf der Nießbraucher selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Er muss diese Einnahmen versteuern.
Der Eigentümer (z. B. ein Kind) besitzt zwar das Haus oder die Wohnung, kann sie aber nicht frei nutzen, solange der Nießbrauch besteht. Der Nießbrauch wird in der Regel lebenslang vereinbart und im Grundbuch eingetragen, wodurch er rechtlich abgesichert ist.
Nießbrauch im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge: Unter vorweggenommener Erbfolge versteht man die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten auf die nächste Generation. Bei Immobilien ist es sehr üblich, dass Eltern ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen und sich dabei einen Nießbrauch vorbehalten.
Das hat mehrere Vorteile:
Die Eltern bleiben wirtschaftlich abgesichert, da sie weiter wohnen oder Mieteinnahmen erzielen können.
Das Eigentum geht frühzeitig auf die Kinder über, was spätere Erbstreitigkeiten vermeiden kann.
Die Immobilie fällt später nicht mehr in den Nachlass.
Steuerliche Vorteile:
Ein Nießbrauch wird häufig auch zur Einsparung von Steuern vereinbart. Der Grund: Bei einer Schenkung wird nicht der volle Immobilienwert besteuert, sondern nur der Wert abzüglich des Nießbrauchs.
Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchers (statistische Lebenserwartung) und dem jährlichen Nutzungswert (z. B. erzielbare Miete).
Je jünger der Nießbraucher ist, desto höher ist der Nießbrauchswert – und desto niedriger fällt der steuerpflichtige Wert der Schenkung aus. Dadurch können die Freibeträge (derzeit 400.000 € pro Kind alle zehn Jahre) besser genutzt oder eine Schenkungssteuer ganz vermieden werden. Übersteigt der Wert der Immobilie nach Abzug des Nießbrauchs deutlich den Freibetrag, kann sie auch schrittweise durch Übertragung von Anteilen im Abstand von zehn Jahren erfolgen, da dann der Freibetrag erneut eingesetzt werden kann. In diesen Fällen sollte mit der Durchführung der vorweggenommenen Erbfolge angesichts der mit zunehmenden Alter sinkenden Lebenserwartung frühzeitig begonnen werden.

Wichtig: Anwaltliche Beratung ist bei Planung eines Nießbrauchs unerlässlich. Es genügt in der Regel nicht, einen Standardvertrag beim Notariat abzuschließen, da es nicht zum Vorteil der Interessen einer Person den Vertrag entwerfen darf (Gebot der Neutralität), ebenso nicht in steuerlichen Angelegenheiten berät. So kann z. B. der bisherige Eigentümer sich für bestimmte Fälle die Rückübertragung des Eigentums vom Nießbraucher vorbehalten. Wann dies im Einzelfall sinnvoll und gewünscht ist, muss eingehend besprochen und erläutert werden.