Gewerblicher Grundstückshandel: Objektgrenze wird bei Verkauf mehrerer Häuser auf ungeteiltem Grundstück nicht überstiegen

Erwerb und Veräußerung von Immobilien können entweder als reine Vermögensverwaltung oder als gewerblicher Grundstückshandel steuerrechtlich beurteilt werden. Maßgebend hierfür sind insbesondere die Zahl der Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge sowie ein zeitlicher Zusammenhang. Die Rechtsprechung und Finanzverwaltung gehen derzeit davon aus, dass Erwerb bzw. Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel zu behandeln sind (sogenannte „Drei-Objekts-Grenze“). Der Bundesfinanzhof stellt allerdings klar, dass selbst der Bau und Verkauf von fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern mit 36 Wohnungen innerhalb eines Jahres dann keine Gewerblichkeit auslösen, wenn die Häuser auf einem ungeteiltem Grundstück stehen und auch kein Wohnungs- und Teileigentum gebildet wurde (BFH IV R 34/08). In diesem Fall ist nur von einem Objekt auszugehen. Im zu beurteilenden Fall konnte auch eine unbedingte Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht nachgewiesen werden, was als Voraussetzung für die Annahme einer Gewerblichkeit trotz Unterschreitens der „Drei-Objekts-Grenze“ erforderlich gewesen wäre. Tipp: Zur Vermeidung des Übersteigens der Grenze und damit auch Auslösung der Gewerbesteuer sollte bei Verkaufsabsicht eines Grundstücks mit mehreren Wohnungen bzw. Häusern die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum sorgfältig abgewägt werden; nötigenfalls ist Rechtsrat einzuholen.